大家好，我是你们的朋友法小云。今天咱们来聊一个生活中经常被忽略，但踩了坑可能让人“头大”的问题——父母留下的房子一直没过户到自己名下，等想卖房时突然发现没法交易了，这可咋整？
故事一：老张父亲2010年去世后留下一套房产，兄弟几个都说好房子归老张。结果老张觉得房产证上是父亲名字不影响自己住，拖到2022年想卖房换钱退休养老时，却被告知房子属于“无主状态”，要走一堆手续才能过户。
故事二：李女士继承爷爷奶奶的老房子后，拿着写了所有继承人签字的协议就去和买家签约了。结果在过户前一天，曾经放弃继承权的小叔突然反悔，一连串官司直接搅黄了交易。
▶问题来了：不过户的房为啥不能直接卖？
根据《继承法》，只要合法继承人没有争议并实际占有使用房屋，法律上是认可大家继承权的。但！《物权法》第九条说得明明白白：不动产产权必须登记才发生效力。换句话说：
1. 房产证没改名前，房产局系统里户主还是原产权人
2. 中介公司没法给“产权不明”的房源挂网
3. 银行会拒绝给买家放贷（毕竟抵押物产权有瑕疵）
▶具体会遇到哪些头疼事？
情况一：交易卡壳
想办理正规买卖合同必须拿房产证原件，而继承房产没更名前根本拿不到新证。现实中有些中介支招做“公证卖房”，但这种操作可能被认定为恶意串通损害其他继承人利益。
情况二：突然冒继承者
如果继承时没做继承权公证或调解协议，可能突然出现多年未联系的继承人主张权利。比如去年上海青浦法院判决的案件里，连去世30年的原户主在海外生活的私生子都有权主张继承份额。
情况三：房子变“老破小”
有的城市规定未办理继承手续超过20年的老房子，再登记时需要提供原始建房凭证（祖辈都去世了上哪儿找？）武汉就发生过有房屋因原始档案丢失，登记部门只能按现状作价的情况。
▶专业处理五步走
第一步：确认产权状态
拿上亲属的死亡证明、亲属关系证明、原始房产证，去不动产登记中心调取房屋档案。重点看有没有其他查封、抵押情况。
第二步：补继承手续
要是所有继承人都同意，带着这些材料去公证处办继承公证（费用约1%评估价）。如果有争议就去法院继承纠纷诉讼，调解书同样有效。2023年起多个城市已开通网上继承公证服务。
第三步：办理继承登记
持公证书或判决书到
1. 地税局办理免税证明（法定继承免契税）
2. 不动产登记中心换新房产证（费用约80元）
这里有个省钱妙招：如果继承人里有人决定补贴其他亲属，建议在过户后签赠与协议，能比买卖过户少交税。
第四步：注意特殊房产
若是农村宅基地房，城里户籍子女无法继承土地属性。这类房产买卖需满足村民转让条件，建议改为租赁处置。
第五步：救急措施
遇有债权人起诉等情况，及时申请财产保全。去年苏州吴中法院开创性允许继承人凭有效继承文件参与执行异议，先保住房子再补手续。
最后法小云说句心里话：房子是大事，别让小疏忽变成大麻烦。如果家里有类似情况，不妨现在打电话问下当地公证处，很多咨询服务还是免费的。想要更系统地梳理继承问题，点击下方按钮就能找到专业遗产继承律师，在线咨询还能享受首单半价优惠哦！全国各地的律师朋友都准备好为你排忧解难啦~
全场景覆盖，秒答律师问题咨询 
