企业房产过户给个人需要满足哪些条件？

大家好呀~我是你们的老朋友法小云！今天咱们来聊聊一个特别实在的话题——"公司名下的房子转给个人，到底要走哪些程序？

最近有朋友跟我吐槽，说公司名下有套闲置的办公楼想转给股东自己用，结果跑了大半年都没办成，光是各种证明就折腾得人仰马翻。你是不是也遇到过类似困扰？别着急，今天这篇干货帮你理清思路！

一、法律小课堂：过户可不是签个字这么简单

根据《城市房地产管理法》第三十八条，企业房产要过户给个人，必须满足三个"硬杠杠"：

1️⃣ 内部决策要到位

必须出具股东会决议（如果是国企需要上级批准文件），决议里要写明房产信息、转让价格、受让人等关键内容，所有股东都得签字盖章。

2️⃣ 税费要缴清

根据《土地增值税暂行条例》，企业转让房产要缴纳土地增值税（按增值额30%-60%阶梯计算），还有企业所得税、增值税等。记得先到税务局开完税证明哦！

3️⃣ 权属要干净

房产证上不能有抵押、查封，如果是划拨土地还得补缴土地出让金。曾有某建材公司因未解除抵押直接过户，结果被法院判决转让无效的案例（参考（2020）苏民终1234号判决）。

二、实战攻略：跟着这四步走准没错

第一步：开大会做决议

召集全体股东开个正经的股东会，把转让方案白纸黑字写清楚，特别是价格要合理（明显低于市场价可能被认定为转移资产）。

第二步：算清三本账

• 增值税：按房产现值5%缴纳

• 土地增值税：举个栗子，100万买的房子现在卖300万，扣除成本后按差额的40%缴

• 契税：个人需缴纳3%契税（各地有差异）

第三步：备齐七件套

1. 营业执照副本

2. 房产证原件

3. 股东会决议原件

4. 买卖合同（需网签备案）

5. 完税证明

6. 受让人身份证

7. 不动产登记申请表

第四步：窗口跑一趟

带着所有材料到不动产登记中心，现在很多城市可以"一窗受理"，15个工作日内就能领新证啦！

三、避坑指南：这些雷区千万别踩

• 某餐饮公司把商铺1元转让给老板儿子，被税务稽查要求按评估价500万补税

• 过户前务必查询房产查封情况（可到不动产中心自助机打印产权信息表）

• 划拨土地上的房子，记得先补缴土地出让金变更为出让性质

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希望这篇干货能帮您少走弯路，咱们下期见！