抵押中的房产能否进行买卖交易？

抵押中的房产能否进行买卖交易？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云！今天咱们聊一个特别实际的问题——手头有套正在还贷的房子，突然想卖掉它，到底行不行？

先讲个真实的故事

张先生去年想换房，看中了一套学区房，结果签合同时才发现，卖家这套房还在抵押给银行呢！张先生当场懵了：这房能买吗？会不会钱付了，最后房子拿不到？

其实啊，这种纠结特别常见。今天法小云就带大家理清楚：抵押中的房子到底能不能买卖？怎么操作才安全？

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法律怎么说？

根据《物权法》第191条（注：现《民法典》第406条有类似规定），抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但需要及时通知抵押权人（比如银行）。如果抵押权人认为转让可能损害自身权益，可以要求抵押人提前还债或者把钱存到指定账户。

简单来说：抵押房可以卖，但必须处理好“抵押”这个“拦路虎”。

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法院判过的真实案例

2021年，李女士把抵押给银行的房子卖给了王先生，但没通知银行。后来李女士断供，银行要求拍卖房子，王先生赶紧起诉要求过户。

法院判决：买卖合同有效，但因为房子没解除抵押，王先生暂时拿不到产权。最后李女士用卖房的钱还了贷款，银行才配合过户。

你看，法律保护买卖双方，但关键得“先解押”！

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普通人怎么安全操作？

如果你是想卖房的房东，或者想买抵押房的买家，记住这4步：

1. 卖房前先联系银行

带上身份证、房产证、贷款合同，去银行申请“提前还款”。银行会算清楚剩余本金和利息，告诉你具体要还多少钱。

2. 钱不够怎么办？

和买家商量：用买家的首付款帮你解押（需签书面协议），或者找第三方担保公司垫资（会产生手续费）。

3. 签合同要写清楚

务必在合同里写明：“房屋当前有抵押，卖方应于XX年XX月XX日前办理解押手续”。逾期不办，买方有权退房并索赔。

4. 过户前再查一次

去房管局打印《不动产登记簿》，确认抵押状态已解除，再付尾款和过户。

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法小云的小提醒

- 买家别急着付全款！最好走资金监管账户，等解押完成再放款。

- 如果卖家说“你先付钱，我保证去解押”，一定要留证据，比如录音或书面承诺。

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