房产抵押贷款在审核通过后未放款前，能否撤销合同？

房产抵押贷款在审核通过后未放款前，能否撤销合同？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云~

今天咱们来聊一个特别实际的问题：

辛辛苦苦申请了房产抵押贷款，银行审核都通过了，但钱还没到账，这时候突然想反悔，合同能撤销吗？

是不是很多人遇到过类似的纠结？比如突然找到更低利率的贷款，或者家里急需用钱的状况有变化，这时候该怎么办呢？

别急，咱们先听个真实故事：

张先生去年申请了房产抵押贷款，审核通过后，银行却迟迟不放款。他等了一个月，眼看生意急需用钱，就联系银行想撤销合同，结果对方说“合同签了就不能反悔”，还要他赔违约金。张先生懵了：钱都没拿到，凭什么要我赔钱？

这钱到底能不能“撤回”？法律到底怎么说？

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法律怎么说？

根据《民法典》合同编和物权编的规定，咱们分两步看：

第一步：合同有没有正式生效？

贷款合同一般会写清楚“签字盖章即生效”，或者约定“银行放款后生效”。

如果是前者，哪怕银行没打款，合同也生效了；如果是后者，只要钱没到账，合同就不算正式生效。

（法律依据：《民法典》第502条）

第二步：抵押权有没有生效？

即便合同签了字，房产抵押权的生效时间要看有没有办抵押登记。

如果只签了抵押合同但没办登记，银行还没拿到抵押权，这时候撤销合同的可能性更大。

（法律依据：《民法典》第402条）

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法院会怎么判？

法小云翻了几个真实案例，发现结果可能大不同：

案例1：能撤销！

李女士和银行签了贷款合同，但银行拖了3个月不放款。法院认为，银行未按约定时间履行义务，李女士有权解除合同，且不用赔违约金。

案例2：不能撤销！

王先生签完合同第二天就反悔，但合同明确约定“签字即生效”。法院判王先生违约，需赔偿银行损失。

关键点总结：

1. 合同是否约定“签字即生效”；

2. 银行是否存在拖延放款的过错；

3. 是否已完成抵押登记。

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遇到这种情况，怎么操作？

第一步：仔细看合同！

翻出合同，重点看两条：

- 合同生效条件（签字生效？放款生效？）；

- 违约责任条款（反悔要赔多少钱）。

第二步：和银行协商

如果银行还没放款，可以主动沟通撤销需求。

话术参考：

“因为XX原因，我现在无法继续贷款，能否协商解除合同？我愿意配合办理抵押注销手续。”

第三步：书面发函

如果协商不成，可以发一份《解除合同通知书》，写明解除理由（比如银行拖延放款）。

注意： 一定要用EMS寄送，留存寄送凭证和文件内容。

第四步：起诉或仲裁

若银行坚持不放款也不解约，可以起诉要求解除合同，并主张“银行未按约定履行义务”。

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法小云的小提醒

1. 签合同前务必看清生效条款，尽量争取“放款后生效”；

2. 如果银行拖延放款超过合同约定期限，记得保留催款记录（比如微信、短信）；

3. 单方面反悔可能有风险，建议先咨询律师评估违约成本。

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