房屋代持协议是否有效执行？是否存在法律风险？

房屋代持协议是否有效执行？是否存在法律风险？

大家好呀，我是你们的朋友法小云~

今天要和大家聊聊一个很有意思的话题：朋友找你帮忙代持房产，签的协议到底靠不靠谱？

最近有位朋友悄悄告诉我，他表哥想用他的名义买房，还承诺签协议约定"房子实际归表哥所有"。朋友既想帮忙，又担心以后房子要不回来，急得连觉都睡不好。你是不是也遇到过类似的烦恼呢？

一、代持协议到底有没有法律效力？

先别急着纠结，咱们先看看法律怎么说。根据《民法典》第143条，只要签协议的双方是自愿的，内容不违法，协议就有效。

但要注意！《城市房地产管理法》第60条明确规定，房产证上写谁的名字，法律就默认房子是谁的。也就是说，就算你和朋友签了代持协议，房子在法律上还是登记人的财产哦。

二、这些风险可能让你"房财两空"

1. 代持人反悔

北京就发生过真实案例：小王帮发小代持房产10年，后来发小想收回房子，小王却主张"房子是我买的"。法院虽然认定协议有效，但发小花了3年时间才通过诉讼要回房子。

2. 被法院强制执行

如果代持人欠债被起诉，他名下的房产可能会被查封拍卖。这时候你想证明房子实际属于自己，需要准备大量证据。

3. 过户可能被卡

现在很多城市有限购政策。比如代持人本来就有两套房，等你想要过户时，可能要先交高额税费甚至无法过户。

三、聪明人的避险指南

如果实在要签代持协议，记住这5个救命锦囊：

1. 白纸黑字写清楚

除了写明"代持"性质，还要约定违约金（比如总房款的20%）。记得让代持人的配偶也签字，避免婚后财产纠纷。

2. 保管好所有凭证

首付转账记录、贷款还款记录、购房合同原件，这些都要自己保管。最好每个月固定时间转账，备注"代持房还款"。

3. 给房子加把"锁"

可以办理抵押登记，把房子抵押给自己。这样既不影响代持人居住，又能防止房子被偷偷卖掉。

4. 定期检查房产状态

每季度登录不动产登记网站，查询房子是否有异常抵押或交易记录。

5. 提前准备诉讼材料

悄悄保存代持人的身份证复印件、收入证明等材料，万一需要打官司，这些都能派上大用场。

四、法小云的真心话

其实最好的办法就是：能不代持就别代持！

如果已经签了协议，建议尽快办理过户。去年杭州有个案例，李女士在限购政策出台前成功办理过户，省下了40多万的税费呢~

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（全文完）