房屋纠纷中违约金如何执行？
有哪些注意事项？
开头：
你有没有遇到过这样的情况——买房时合同上白纸黑字写了违约金，结果对方违约了，钱却迟迟拿不到？
或者明明租约里写了提前退租要赔偿，房东却各种推脱？别着急，今天法小云就陪你聊聊违约金的那些事儿，教你怎么在纠纷里“拿回属于自己的钱”！
一、违约金可不是“写了就算数”
法律早就规定好了：就算合同里写了违约金数额，法院也会根据实际情况调整！
举个例子：老王卖房时和买家约定违约金50万，后来买家反悔了没买。法院一查发现房价根本没跌，老王也没损失，结果把违约金砍到了10万。
依据条款：
《民法典》第585条明确说了——违约金过分高于实际损失，违约方可以请求法院调低。反过来，违约金太低的话，守约方也能申请调高！
二、纠纷里常见的“坑”
1️⃣ “空头支票型”条款
有些合同会写：“违约方需按总房款的50%赔偿”，数额巨大到离谱。这种条款很可能被法院否决。
2️⃣ “算不清损失”的陷阱
装修房屋提前解除租赁合同，房东不光要退押金，还要赔偿租客找新房的差价、搬家费等实际开销。可是很多人压根想不到要保留这些发票！
3️⃣ “我以为”的误会
张阿姨觉得邻居装修砸坏了她家墙，合同里没说违约金，她直接扣了邻居放在物业的押金——结果反被起诉赔偿。法小云提醒：押金≠违约金，必须通过法律程序解决！
三、遇到纠纷怎么操作？
第一步：拿出“证据三件套”
✅ 把合同翻出来（重点标红违约金条款）
✅ 所有转账记录、聊天记录截图备份
✅ 损失明细清单（比如找新房多花的房租要有收据）
第二步：先礼后兵
通过微信/书面正式发函，明确告知对方：“根据XX条款，请在X月X日前支付违约金XX元”。记得保留送达证据！
第三步：法院见真章
如果协商不成，准备好起诉状和所有证据原件。特别注意：要在违约发生1年内起诉，过了时效法院可不管了！
四、法小云划重点
✏️ 合同别照搬网上的模板，金额要和实际情况挂钩
✏️ 付大额定金时要同步签书面协议
✏️ 违约金可以和赔偿损失同时主张（比如既要赔合同里写的5万，又要赔实际损失的2万）
✏️ 遇到耍赖皮的，马上申请财产保全
类案小剧场：
2021年杭州某案例中，租客提前退租，房东坚持扣全部押金。法院查实房东半个月就找到了新租客，最终判决“押金扣除半个月租金后，剩余全退”。你看，法律不会让任何一方占便宜！
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