关于共有产权房，法院强制执行的相关规定是什么？

大家好呀~我是你们的老朋友法小云！今天要和大家聊一个既现实又有点小复杂的话题——共有产权房被法院强制执行了怎么办？

最近收到不少朋友留言：

“我和亲戚一起买的房子，现在对方欠债被起诉，我们的房子会被拍卖吗？”

“法院要强制执行共有房产，我能保住自己的份额吗？”

别急！今天咱们就用最接地气的方式，把这个问题掰开揉碎讲清楚~

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一、先搞懂“共有产权房”的法律身份

共有产权房，简单说就是多人共同拥有一套房子的产权。比如夫妻共同买房、兄弟姐妹合资购房，或者政府与个人共有产权的保障性住房。

法律上，这类房产的处置规则有点特殊：

1. 《物权法》第99条规定：共有人可以协商分割共有财产；如果达不成一致，按“按份共有”或“共同共有”处理。

2. 《物权法》第100条明确：分割共有房产时，如果实物难以分割，可以通过拍卖、变卖后分钱。

划重点： 法院执行共有房产时，不会直接拿走整个房子，而是优先考虑保护其他共有人的权益！

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二、法院强制执行共有房产的3大原则

根据《民事诉讼法》第251条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第12、14条，执行共有房产时有这些关键操作：

1. 先协商，后分割

- 法院会先让共有人自行协商分割房产。

- 如果协商不成，共有人可以主动向法院提起“析产诉讼”（就是要求明确各自份额的官司）。

2. 拍卖后保留份额

- 如果必须拍卖整套房，法院会保留其他共有人的产权份额对应的钱款。

- 例如：房子拍卖100万，你占50%份额，法院会先扣下50万给你，剩下50万用于偿还债务。

3. 特殊保障情形

- 若房产是家庭唯一住房，法院可能要求给被执行人留5-8年租金（具体看地方规定）。

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三、真实案例教你避坑

案例1：夫妻共有房被强制执行

张先生和李女士婚后共同买房，后张先生因生意失败欠债。法院查封房产后，李女士提出异议并提交结婚证、购房合同，最终法院拍卖房产后保留了李女士的50%房款。

案例2：兄弟合资房被分割执行

王大哥和弟弟合买了一套房，弟弟因赌博欠债。王大哥主动起诉要求分割产权，法院判决确认其70%份额，最终仅拍卖弟弟的30%份额，王大哥用优先购买权买下这部分产权。

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四、遇到执行问题，你该怎么做？

1. 及时沟通

- 收到法院通知后，第一时间联系执行法官，说明自己是共有人，并提供购房合同、产权证等证明。

2. 主动分割

- 如果对方债务只涉及个人份额，可向法院申请“析产诉讼”，明确各自产权比例。

3. 提出异议

- 在收到执行通知15天内，向法院提交书面执行异议（需附证据），要求保留你的份额。

4. 优先购买权

- 若房子必须整体拍卖，你作为共有人有权优先购买被执行人的份额。

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五、法小云的小提醒

- 保留好所有购房合同、付款凭证、产权证复印件！

- 如果对方是突然欠债，可考虑提前做“财产分割公证”明确份额。

- 唯一住房也别慌！法院执行时会保障基本居住权。

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