物业服务不到位，业主该如何应对，是否可以拒绝缴纳物业服务费？

物业服务不到位，业主该如何应对，是否可以拒绝缴纳物业服务费？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云~

今天想和大家聊聊一个特别“接地气”的话题——物业服务和物业费。你是不是也遇到过这样的情况：楼道灯坏了半年没人修、垃圾堆成山没人清理、电梯三天两头罢工……这时候心里难免冒火：“物业这么不负责，我能不能直接不交物业费？”

别急，咱们先来理清法律上的门道！

法律怎么说？

根据《民法典》第944条，业主应当按照约定支付物业费，物业公司已经按照约定提供服务的，业主不能以“没接受服务”或“不需要服务”为由拒绝缴费。

但！如果物业公司确实存在“严重违约行为”，比如长期不履行保洁、安保、设施维护等核心义务，导致业主权益受损，业主可以主张减免物业费。

这里有个重点：物业的“不到位”需要达到“严重”程度，且业主必须能拿出证据（比如照片、视频、沟通记录等）。如果只是偶尔垃圾桶没及时清理，法院一般不会支持拒交物业费哦。

真实案例看法律

1. 杭州某小区案（2021年）

业主因楼道灯损坏、停车位被占用等问题拒交物业费，法院判决业主仍需补缴。原因是物业提供了大部分基础服务，业主提出的问题属于“局部瑕疵”，不构成根本违约。

2. 南京某小区案（2020年）

物业长期不清理化粪池导致恶臭弥漫，业主集体拒交物业费。法院认定物业严重失职，判决业主只需支付70%费用。

遇到问题怎么办？实操指南来了！

第一步：收集证据

- 拍照/录像：记录卫生脏乱、设施损坏等情况，标注时间和地点。

- 保存沟通记录：通过微信群、电话、书面函件等方式向物业反映问题，保留截图或书面回执。

第二步：沟通协商

先找物业经理当面沟通，明确提出整改要求。如果对方推诿，可以书面递交《整改通知书》（模板网上可查），要求限期解决。

第三步：找“帮手”

- 向社区居委会、街道办反映情况，要求介入调解。

- 联系住建局物业科投诉（每个城市都有这个部门）。

第四步：用法律武器

如果物业长期不作为，可以联合其他业主：

1. 召开业主大会，投票决定是否更换物业公司。

2. 向法院起诉，要求减免物业费或赔偿损失。

重要提醒：千万别直接拒交！

法律明确规定，业主不能单方面拒交物业费，否则可能被起诉甚至影响征信。正确的做法是先缴费，再通过法律途径追责（比如起诉要求退费或赔偿）。

法小云敲黑板

物业服务是“整体性”的，不能因为局部问题就否定全部工作。维权要理性，证据要扎实，流程要合法~

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（文章完）