法院对已抵押房产执行的相关规定是什么？

大家好呀！我是你们的老朋友法小云～今天我们来聊一个既扎心又现实的话题：如果房子已经抵押出去了，法院还能不能执行这套房？会不会钱没还完，房子就没了？

别着急！咱们先从一个真实案例说起——

张三做生意急需用钱，把自家房子抵押给银行借了200万。后来生意失败欠了更多外债，其他债主起诉到法院要求执行这套房。张三急得直跳脚：“这房子不是抵押给银行了吗？怎么还能被其他债主执行？”

这就涉及到抵押房的“特殊地位”啦！

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一、法律怎么说？重点条文划起来！

根据《民法典》和《民事诉讼法》，抵押房虽然能被法院执行，但有两个“特别规则”：

规则1：抵押权人优先拿钱

《民法典》第394条说得很明白：抵押财产卖掉的钱，抵押权人（比如银行）要优先拿到自己借出去的钱，剩下的钱才给其他债主分。

举个栗子：张三的房子拍卖了300万，银行先拿走200万本金加利息，剩下100万才由其他债主按比例分配。

规则2：有抵押也要配合执行

《民事诉讼法》第251条规定：就算房子有抵押，法院照样能查封、拍卖。不过执行前必须书面通知抵押权人，保障他们的优先权。

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二、真实案例看门道

2021年浙江某法院处理过一起类似案件：李女士把房子抵押给银行后，因民间借贷纠纷被起诉。法院最终拍卖房屋时，银行优先获得150万清偿，剩下的50万才用于偿还其他债务。

法官特别强调：“抵押权不是‘免死金牌’，但确实是‘救命稻草’——至少能保证抵押权人先拿到应得的钱。”

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三、遇到这种情况怎么办？4步自救指南

第一步：及时沟通

收到法院执行通知后，立即联系抵押权人（比如银行），说明情况。很多时候银行会主动参与执行程序，确保自身权益。

第二步：算清账目

抵押金额+利息+违约金=抵押权人优先拿走的钱

总拍卖款-优先部分=其他债主能分的钱

如果算下来拍卖款还不够还抵押债务，其他债主其实分不到钱

第三步：提执行异议

如果发现法院执行程序有问题（比如没通知抵押权人），可以在执行开始后10日内向法院提交书面异议

第四步：保留生活底线

根据《民事诉讼法》第243条，如果抵押房是家庭唯一住房，法院必须预留5-8年租金（按当地廉租房标准计算）

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四、重要提示板

1. 抵押登记时间很重要！先抵押的债权人先拿钱

2. 抵押金额不是越高越好，虚高抵押可能被认定无效

3. 唯一住房≠不能执行，但会保障基本居住权

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