按份共有房产抵押时需要注意哪些事项？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云～

今天想和大家聊聊一个既常见又容易踩坑的问题：几个朋友或家人一起买的房子，如果想拿去做抵押贷款，到底要注意哪些事？

比如你和朋友合伙开了家奶茶店，用共有房产做抵押申请贷款，结果朋友突然反悔怎么办？又或者兄弟姐妹共同继承的房子，你想抵押自己的份额换点资金周转，会不会被其他家人阻拦？

别急，咱们先看看法律怎么说

根据《民法典》物权编的规定，按份共有的房产（也就是几个人按比例共同拥有的房子）如果要抵押，主要看两点：

第一，抵押的是“整个房子”还是“自己的份额”

如果是抵押整套房子，必须经过占份额三分之二以上的共有人同意（比如房子由三人共有，其中两人份额加起来超过66.7%）。

法律依据：《民法典》第301条——处分共有财产需全体同意，但共有人另有约定的除外。

如果是只抵押自己的份额，理论上不需要其他人同意，但实际操作中银行很可能拒绝（毕竟你的份额单独处理起来太麻烦）。

第二，共有人之间有“优先购买权”

假设你打算卖掉自己的份额还贷，其他共有人有权优先购买。如果跳过这一步直接交易，他们可以起诉要求撤销买卖。

法律依据：《民法典》第305条——按份共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权。

真实案例提醒

2021年某地法院判过一个案子：老王和老李各占50%的房子，老王偷偷把整套房抵押给银行，老李发现后起诉。法院最终认定抵押无效，因为老王没拿到老李同意。

遇到这类问题怎么办？3步解决

1. 先和其他共有人“打开天窗说亮话”

无论是抵押整套房还是自己的份额，提前和其他人协商。可以书面约定：“若一方需抵押房产，其他方应在X日内答复是否同意”，避免扯皮。

2. 抵押协议务必写清3个关键点

- 抵押的是整套房还是个人份额

- 还不上贷款时如何处理房产（比如优先由其他共有人回购）

- 抵押产生的收益或风险如何分配

3. 办理抵押登记时全员到场

房管部门会要求所有共有人签字（抵押整套房）或核实份额比例（抵押个人份额）。千万别代签！之前有人伪造签名，最后被判赔偿还坐牢。

最后一个小提醒

如果共有人中有人不同意，可以考虑协商收购对方份额，或者通过法院“分割共有物”。不过这两种方式成本较高，尽量还是友好协商啦～

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