按揭贷款与抵押贷款究竟有何不同？

大家好呀，我是你们身边的法律小助手法小云~今天我们要聊一个和"房子""借钱"有关的实用话题——明明都是拿房子向银行借钱，按揭贷款和抵押贷款到底哪里不一样？

每次看到朋友买房时纠结"按揭20年还是全款"，或是刷到新闻里"抵押房产创业失败"的故事，法小云都能感受到屏幕前的你托着腮帮子满脸问号的模样。别急，今天咱们就用一包瓜子的时间，把这两个"贷款双胞胎"扒得明明白白！

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一、法律上的"双胞胎"身份证

先来看《物权法》第179条这个"户口本"：抵押权就是债务人把财产押给债权人，到期还不上钱时，债权人有权优先拿这个财产抵债。而按揭贷款本质上属于抵押贷款的一种特殊形式，但这对"双胞胎"在三个地方长得不太像：

1. 出生时间不同

- 按揭贷款：买新房就像"先上车后补票"，银行在你签购房合同时就介入，房子还没建好就开始还贷（参考《城市房地产抵押管理办法》第3条）

- 抵押贷款：必须是已经拿到房产证的"现房"才能办理（《担保法》第34条）

2. 借钱用途不同

- 按揭贷款：专款专用只能买房，银行会直接打款给开发商（《商业银行法》第35条）

- 抵押贷款：就像把房子当"提款机"，装修、看病、创业都能用，钱直接进你口袋

3. 还钱姿势不同

- 按揭贷款：每月固定"打卡"，常见20-30年超长待机

- 抵押贷款：通常3-5年内要还清，适合短期周转

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二、现实中的"双胞胎"成长记

看个真实案例更清楚：

- 小王买首套房时办理按揭贷款，结果开发商延期交房，法院判决银行不能直接收房，必须等小王明确违约后才可处置（2021年杭州中院案例）

- 老张用老房子抵押贷款开餐馆，疫情亏损后银行直接申请拍卖，3个月就完成了房产处置（2020年北京朝阳区法院案例）

看出门道了吗？按揭贷款中银行和开发商责任是绑定的，而抵押贷款就是你和银行"单挑"。

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三、遇到问题怎么办？手把手教你见招拆招

场景1：刚买的期房断供了

- 先看购房合同里的"不可抗力条款"，比如疫情停工可协商延期

- 联系银行申请6-12个月还本不还息的缓冲期（依据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》）

场景2：抵押的房产被低价拍卖

- 立即向法院提出执行异议（《民事诉讼法》第225条）

- 收集同期同地段房价证明，要求重新评估

- 记住！拍卖保留价不得低于评估价70%（《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第5条）

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四、签合同前必做的3件事

1. 用手机查"国家企业信用信息公示系统"，确认开发商/贷款机构资质

2. 拿红笔圈出合同里的"提前还款违约金""逾期罚息"条款

3. 算清每月还款额不要超过家庭收入40%（参考银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》）

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