你家的房产要送人？小心！这样操作才能不翻车
最近有位阿姨来咨询："小云啊，我把房子送给儿子了，但是他现在不来看我了，能要回来吗？"这样的故事在房产纠纷中不断上演。今天我们就来聊聊，想要合法地把房子送给别人，需要注意哪些"通关密码"。
法律知识点一：法律依据在哪里？
咱们说的房产赠与，可都写在《民法典》这本生活宝典里：
第六百五十七条 赠与合同成立要件
第六百五十八条 不动产必须过户的规定
第664条 撤销赠与的情形
还有最高人民法院出的《关于适用婚姻家庭编的解释》，给房产赠与加了"安全锁"。
有效合同的四个"金钥匙
1. 赠与人要有"身份证+脑子清醒
案例：王大爷在老年痴呆病情发展期把房子赠送保姆，后来法院认定其当时精神状态无法正确表达意愿，赠与无效。
2. 过户才是真功夫
法律规定：签了赠与协议不算数，必须到房管局过户！很多老人家把房本交给子女就觉得完事了，这可不保险哦。
3. 白纸黑字最安心
即使直系亲属，也要签书面合同。李女士把商铺送给侄子，当时觉得自家人不用见外，结果被其他亲戚起诉分配遗产时才傻眼。
4. 这些情况赠与会失效
• 附加条件没实现：比如"儿子必须结婚才过户"，结果儿子当了不婚族
• 受赠人作妖：接受房子后对老人不管不问，甚至虐待
• 危及生存权：赠完后自己没钱看病了，法院判撤销
实操指南：五步平安赠与法
第一步：全家开会当面说清
别用微信语音聊大事！全家坐下来正式讨论，必要时可以录音。
第二步：签合同要有"双保险
准备三份材料：
• 主体信息（身份证复印件2份）
• 房屋证件（房产证原件+复印件）
• 特别声明（是否婚内财产）
第三步：去公证处上"安全锁
公证过的赠与合同有"防反悔"功能，比普通协议更有法律保障。
第四步：三个月内过完户
法律规定赠与房产免税需要直系亲属证明，记得带户口本或派出所证明。
第五步：关键证据要存档
• 转账凭证（税费交纳记录）
• 聊天记录（关于履约的沟通）
• 证人证言（邻居或亲友证明）
过来人经验：这三个雷区要避开
✘ 不要写"百年后归你"，这可能变成遗嘱要重写
✘ 不要口头说"房子送你住"，可能变成租赁关系
✘ 赠与后想设置居住权，必须同时办理登记
最近接到最扎心的咨询：张阿姨把房子过户给女儿后，被女婿要求加名。小云提醒大家，可以在赠与合同中特别注明"仅赠与子女个人"，这样就能防住这类问题啦！
下次想要赠送房产时，记得先问问自己：合同签好了吗？条件写清楚了吗？该办的过户手续都办了吗？照着小云教的步骤走，保你送房送得安心，收礼收得明白！
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