房子白送人就能生效？
别急，你可能亏了一套房！
最近后台收到好多提问：“爸妈送的房子没过户算我的吗”、“前男友签的送房协议有效吗”。今天法小云拉个小板凳，咱们用吃西瓜的功夫唠明白——什么样的送房合同才管用？
一、送房不是儿戏
先说个真事：张大伯手写纸条把房子送给侄子，结果多年后拆迁引发家族大战，法院认定条款不清且未过户，白纸黑字照样输官司。送房合同光签个字可不行，必须集齐这五大“法宝”：
1. 签合同的人要“清醒”
不管是送房的还是收房的，得是完全明白自己在做什么的成年人。比如喝醉酒签的协议、老年痴呆时随手按的手印，都能让合同变废纸。
（依据：《民法典》第143条）
2. 真心愿意才作数
去年有个案子特别典型：李先生被朋友拿刀逼着签赠与合同，法院直接以“受到胁迫”为由判定无效。记住，任何威胁、欺骗下的签字都不算数！
3. 不能越权送房
王女士把和老公共有的房子送给弟弟，结果被法院啪啪打脸。划重点：送房前必须确认房屋完全属于自己，特别是婚后购房，很可能要配偶签字同意。
4. 书面合同是刚需
2023年江西高院判例明确：即便亲属间口头送房，只要没过户，赠与人随时能反悔。法小云建议哪怕写个简易协议，也要包含房址、产权证号、双方身份证号这些关键信息。
5. 房产证必须改名
最最关键的步骤！签完合同要赶紧办过户，2019年杭州中院就判过：签了赠与合同没过户，房子还是原主人的，遇上拆迁新房主一分钱都拿不到。
二、操作指南手把手
遇到送房大事别慌张，跟着法小云四步走：
第一步：全家开会
如果是夫妻共同房产，先拉着另一半去公证处做共有财产确认。去年上海刘阿姨案例血淋淋：丈夫偷偷送房给第三者，原配靠着婚内财产公证书追回了房子。
第二步：合同这么写
必备条款清单：
房屋具体地址（精确到门牌号）
房产证编号
是否附加条件（比如要求照顾老人）
违约责任（反悔了怎么赔偿）
找份模板不如花200块找律师把关，这钱真不能省！
第三步：窗口办手续
带着这些材料跑不动产登记中心：
☑️ 双方身份证原件
☑️ 房产证原件
☑️ 完税证明（直系亲属免税但要先申报）
☑️ 赠与合同原件
注意：有些城市要求受赠方有购房资格，提前查清当地政策。
第四步：公证更保险
虽然法律没强制要求公证，但经过公证的赠与合同有个大优势——除非受赠人严重伤害赠与人，否则不能随意撤销。
最后唠叨两句
送房容易收回难，这三个坑千万避开：
❌ 借送房名义搞买卖（可能被认定阴阳合同）
❌ 送完房还占着不搬（可能被起诉腾退）
❌ 漏缴税费（20%个人所得税等着呢）
要是你现在正处理送房问题，不妨在评论区说出你的困惑。法小云在线接招，下次咱们接着聊“房产继承九大陷阱”！
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