房屋意向确认书的定金在什么情况下可以退还？

大家好呀~我是你们的法律小助手法小云！

今天要和大家聊一个特别接地气的话题：辛辛苦苦攒钱交了买房订金，结果最后房子没买成，这钱还能拿回来吗？

前两天邻居王阿姨就碰到这个烦心事——和开发商签了《房屋认购书》交了5万定金，事后发现房贷利息太高实在承受不起。阿姨急得直抹眼泪：“这定金真是打水漂了吗？能不能想想法子啊？”

别着急！今天我们就用【人话版法律科普】掰开揉碎了说清楚！红星照我去普法，文末还有“退定金三步法宝”哦~

一、先弄明白三个关键点

你手里的那份文件叫《房屋意向确认书》（也叫认购书/预订书），弄清楚这三点最重要：

第一弹：订金和定金大不同！

订金：像"预约金"，能退的概率大

定金：带法律效应的"担保金"，可未必能全退哦！

第二弹：必须白纸黑字写清楚

手里那份文件要是写着：

_"支付定金XX万元，双方应在XX天内签订正式合同"_

这种才叫正经八百的定金约定

第三弹：注意七天冷静期

根据2021年《民法典》第四百九十五条，如果没有特别约定的话，买卖双方都可以在约定时间内反悔的哦！

二、法律怎么说（人话翻译版）

根据咱们国家《民法典》586588条：

定金最多不能超过房价20%

买方反悔不买→定金不退

卖方反悔不卖→双倍返还定金

这里要注意一个要害问题：

➡️ 是谁的过错导致合同没签成？

如果是买家无正当理由反悔，卖家可以合法扣定金；但如果是卖家隐瞒重要情况（比如房子被查封），买家可以主张要回定金！

三、真实案例教学

【2020年北京案例】

小李买了套二手房，付了20万定金后发现房子被原房东抵押却没说。法院判决：卖家隐瞒重大事实要双倍返还定金！（总计40万）

【2021年杭州案例】

小王签了认购书后不想买了，要求退定金。法院发现认购书上根本没写具体房号！最后判定金全退！

四、退定金实操指南（手把手教学版）

第一步：火眼金睛查合同

拿着你的认购书重点看：

✓ 房子信息有没有漏洞（房号/面积/价格写全了吗）

✓ 有没有约定"不可抗力"条款

✓ 有没有设置"重大误解"解除权

第二步：黄金七日要把握

根据《民法典》140条：

如果对方迟迟不签正式合同，应当及时（建议7天内）通过微信/快递发书面催告，保存好证据！

第三步：五大证据要收齐

1. 定金收据（必须盖公章！）

2. 微信/短信沟通记录

3. 现场录音录像

4. 房屋实际情况照片

5. 银行转账记录

五、法小云の温馨总结

遇到定金纠纷不要慌，记住这三条：

1️⃣ 超过总价20%的部分必须返还

2️⃣ 卖方存在过错一定能要回

3️⃣ 提前收集证据事半功倍

如果是开发商的问题（比如证件不全），放心大胆主张退钱！如果是自己临时变卦，可能就...要损失定金啦~

最后还是那句话：签字之前擦亮眼，保存证据最关键！

碰到类似困扰的朋友，欢迎留言说说你的故事~法小云在线支招哦！（偷偷告诉你：最近我们刚帮网友要回8万元定金呢~）