正在按揭的房子如何办理过户手续？

正在按揭的房子如何办理过户手续？

最近朋友老李找我诉苦："我和媳妇离婚了，说好把还在还贷的房子过户给她，结果银行说不能直接办！现在的房子才供了三年，难道要等十几年还完房贷才能处理？"看着他焦头烂额的样子，我突然发现——原来有这么多人不知道带着"房贷"的房子该怎么换主人。

今天就和大家掰扯清楚这个事儿，保证看完后你能变成朋友圈里的"房产小灵通"！

法律课堂：为什么你家的房本暂时不能随便传？

根据《民法典》物权编的规定，房子在抵押期间（也就是房贷没还清时），虽然使用权归你，但处分权其实是受到限制的。说人话就是：你住的房子还在给银行当"人质"呢！

重点条文记一记：

1.《民法典》第406条：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但要及时通知抵押权人（就是银行）。如果转让会影响抵押权实现，抵押权人有权要求提前还贷。

2.《不动产登记暂行条例》第十四条：办理抵押的不动产转移登记，需要抵押权人出具同意书。

这些真实案例帮你看懂法律

案例①：2021年南京的张先生想把按揭房卖给亲戚，虽然签了合同也收了定金，但因为没提前与银行协商解押，最终过户失败，还被判赔偿买家违约金。

案例②：杭州王小美离婚时成功办理了房贷房过户。她的诀窍是和前夫先向贷款银行申请变更借款人，待银行同意后，双方再完成不动产权转移登记。

手把手教你三招解法

🌟 第一招：做个痛快的"清债王

操作指引：

Step1：联系你的贷款银行 → 询问提前还款流程

Step2：往还贷账户存入足够金额（注意可能有违约金！）

Step3：拿《贷款结清证明》去不动产中心解押

优点：操作干净利落，后续过户无负担

提醒：提前算好是否划算，有的银行要收剩余本金1%违约金

🌟 第二招：试试"转贷小能手

操作指引：

Step1：找到愿意接手的买家 → 确认对方符合贷款条件

Step2：和买家、银行三方会谈 → 办理转按揭手续

Step3：在银行见证下签订交易合同

优点：不用提前结清贷款，保持资金流动性

提醒：目前只有部分银行开放这项业务，要提前确认

🌟 第三招：玩转"垫资过渡法

操作指引：

Step1：和买家协商垫资方案 → 签订风险协议

Step2：用买家支付的资金结清贷款 → 办理过户

Step3：新房主重新申请抵押贷款

优点：适合买家资金充足的情况

提醒：务必通过资金监管账户操作！曾有私收房款后跑路的案例

重要提醒：不管选哪条路，这三件套不能少

✔ 抵押权人（银行）书面同意文件

✔ 买卖双方签署的正式合同

✔ 新买方的购房资格证明

最后送大家一句口诀：

按揭房产想过户，手续复杂别糊涂

提前还款最简单，转贷需看银行脸

垫资操作要监管，法律程序必须全

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