房屋租赁合同哪些情况下会被判定为无效？

房屋租赁合同哪些情况下会被判决无效？

小李最近刚毕业，满心欢喜和房东签了一年的租房合同。入住两个月后，房东却突然反悔要涨租，还威胁说“合同不合法，想告也赢不了”。小李慌了——难道辛苦签下的合同真的无效？什么样的租房合同会被法律“判死刑”？今天法小云带你看清租房合同里的“无效陷阱”。

一、法律规定了6种致命漏洞

房屋租赁合同无效，意味着双方的权利义务从一开始就不被法律承认（比如房东可能无法收取租金，租客可能被要求搬离）。依据《民法典》和相关司法解释，这类合同通常有6个“死穴”：

1. 欺诈或胁迫签合同

小明租下店铺后发现，房东伪造了房产证，实际是违建的“假房东”——这类用虚假材料骗取签约的行为，法院会认定合同无效（《民法典》第148条）。

2. 租的是违法建筑

老王图便宜租了顶楼加盖的棚屋，结果该建筑根本没有建设工程规划许可证，属于“违章建筑”。这种合同自始无效（《民法典》第153条）。

3. 租期超过20年

陈女士和开发商签了30年的场地租赁合同，但《民法典》规定租赁最长20年（第705条），超出的10年直接作废。

4. 出租人根本无权出租

小刘把租来的房子偷偷转租给老张，而房东明确约定不许转租。此时老刘和房东的合同可能有效，但老张和小刘的转租合同无效。

5. 合同内容违法

例如约定“租客在房屋内卖假货房东不得干涉”，此类违背法律强制性规定的条款会被推翻。

6. 租房实际用于违法行为

房东明知租客要用房屋开设赌场仍签约，事后合同会被认定为无效。

二、法院怎么判？来看真实案例

案例1：北京租房纠纷案

张先生租下一间仓储房后，发现房屋没有消防验收且属于临时建筑。法院判决合同无效，房东退还租金，但张先生因未审查房屋资质需承担20%责任。

案例2：上海转租纠纷案

李阿姨将公租房转租给小王，法院认定该合同无效，判李阿姨退还小王已付租金，但小王需要立即搬离房屋。

三、我的合同已踩雷？这样自救

第一步：保留所有证据

聊天记录

付款凭证

房屋现状照片视频

第二步：明确诉求

想继续住：可主张对方存在过错要求赔偿

要退租：收集房屋违建证明等材料

第三步：专业律师介入

通过律师发函协商或提起诉讼（注意起诉时效通常为知道权益受损起3年内）。

第四步：申请无效处理

若合同确实无效，已付的租金、押金可主张返还，但可能按双方过错比例分担损失（如明知是违建仍承租，自己也要担责）。

四、避坑葵花宝典

1. 租房前要求看“两证”：房产证+身份证原件

2. 商用房屋加验：建设工程规划许可证

3. 合同写明“允许转租”条款（如需转租）

4. 遇到“超高回报”的便宜房，先到住建部门查备案

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