购房订金退还的具体流程和注意事项是什么？

买房是件开心事，但有时候交完订金才发现房子不合适、贷款没批下来，甚至发现开发商宣传和实际情况不符……这时候想退订金怎么办？

别着急，今天法小云就和你聊聊“购房订金退还”那些事儿，手把手教你如何合法维权！

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一、先搞清“订金”和“定金”

很多人分不清这两个词，但它们法律意义完全不同：

- 订金：一般看作“预付款”，如果交易没成，通常可以退（除非合同明确约定不退）。

- 定金：带有担保性质，如果买家反悔不买，可能不退；但如果是卖家违约（比如不卖了），买家可以要求双倍返还。

法律依据：

《民法典》第五百八十七条规定，收定金的一方违约，应当双倍返还定金；付定金的一方违约，无权要求返还。

所以，签合同前一定要看清写的是“订”还是“定”！

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二、什么情况下能退订金？

1. 开发商违约：比如隐瞒房屋质量问题、虚假宣传、证件不全无法签合同。

2. 不可抗力：比如自然灾害、政策变化导致无法购房。

3. 合同有漏洞：比如未明确约定订金不退，或条款模糊不清。

真实案例：

2021年，张先生看房时交了5万元订金，后来发现开发商没有预售许可证。法院判决开发商必须全额退还订金，并赔偿利息损失。

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三、退订金的具体操作步骤

第一步：仔细看合同条款

翻出你的认购书或订金协议，重点看两条：

- 是否写了“订金可退”？

- 有没有约定退订金的条件和期限？

第二步：收集证据

保留所有能证明开发商问题的材料，比如：

- 宣传册、销售承诺的聊天记录或录音

- 房屋质量问题照片

- 开发商证件不全的证明（如缺预售许可证）

第三步：先协商，再投诉

1. 直接找销售或经理：态度坚定但礼貌，说明退订金的理由和证据。

2. 协商失败后：向当地住建部门、消费者协会投诉，或通过市民热线（如12345）反映。

第四步：起诉（最后手段）

如果协商和投诉都无效，带上合同、付款凭证、证据材料，到法院起诉。诉讼费一般由败诉方承担，小额案件费用不高。

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四、避坑指南：交订金前必看！

1. 别急着签字：签认购书前，要求开发商出示“五证”（尤其是预售许可证）。

2. 白纸黑字写清楚：让销售把口头承诺（比如“贷款办不下来可退订金”）写进合同。

3. 转账备注用途：付款时注明“购房订金”，避免对方赖账。

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五、法小云的小提醒

如果开发商态度强硬，威胁“一分不退”，别被吓住！

只要你能证明对方违约或合同存在不公平条款，法律一定会保护你的权益。

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