一房二卖违约金如何计算？具体的法律标准是什么？

大家好，我是法小云~

今天咱们来聊聊一个让人“血压飙升”的问题——买房时遇到卖家“一房二卖”，违约金到底该怎么算？毕竟攒钱买房不容易，谁都不想遇到这种糟心事对不对？

先举个真实案例

张阿姨看中了一套二手房，签合同付了定金，结果过户时发现房子早被偷偷卖给了别人。卖家两手一摊：“赔你违约金呗！”可合同里没写违约金标准，张阿姨气得直跺脚：“这钱到底该怎么算啊？！”

法律知识小课堂

根据《民法典》第五百七十七条和第五百八十五条：

1️⃣ 合同有明确约定：按约定赔（比如总房价的20%）

2️⃣ 合同没约定或约定不明：按实际损失赔（比如房价涨了，要赔差价）

但最高不超过实际损失的30%（比如房子现在比合同价贵了100万，最多能主张30万）

法院怎么判？看两个真实案例

【案例1】合同约定了总价20%的违约金

王先生买的房子总价200万，合同写明违约方赔20%。法院判决卖家赔偿40万，因为违约金比例合理。

【案例2】合同没约定违约金

李女士买的房子签约后涨价50万，法院判决卖家赔偿差价损失50万×30%=15万。

遇到这种事怎么办？四步走攻略

1️⃣ 证据要收好

✔️ 购房合同原件

✔️ 付款凭证（转账记录、收条）

✔️ 沟通记录（微信、短信、通话录音）

✔️ 房价上涨证据（同小区成交价截图）

2️⃣ 先尝试友好协商

带上证据找卖家：“您看法院判例都是要赔这么多，咱们私下解决还能省诉讼费呢~”

3️⃣ 协商不成赶紧起诉

准备材料清单：

▷ 起诉状（写清楚诉求）

▷ 证据复印件（一式三份）

▷ 身份证复印件

法院一般会在6个月内审结

4️⃣ 判决后及时申请执行

如果卖家拖着不赔，带着判决书去法院执行局，可以查封对方账户、房产等财产

法小云特别提醒

现在很多中介提供的制式合同都会写违约金，建议大家签合同时重点关注这两条：

▷ 违约金比例是否合理（10%-30%较常见）

▷ 是否约定了“差价赔偿”（房价暴涨时特别重要）

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