公证后的遗嘱房产是否可以直接买卖？

公证后的遗嘱房产是否可以直接买卖？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云~

今天咱们来聊聊一个很多人关心的问题：家里老人留下的公证遗嘱房，到底能不能直接卖掉？

先讲个真实故事

张阿姨的父亲去世前做了遗嘱公证，明确把房子留给她。张阿姨觉得“反正公证过了，房子肯定是我的”，直接找了买家签合同。结果到了过户环节，房管局却告诉她：“这房子不能直接卖！”

张阿姨懵了——公证过的遗嘱，怎么还不能卖房呢？

法律怎么说？

咱们先看两个关键法规：

1️⃣ 《民法典》第1123条：继承开始后，有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的按法定继承。

2️⃣ 《民法典》第230条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分房产时应当先办理登记。

划重点：

公证遗嘱只能证明“遗嘱有效”，但想卖房必须先把房子过户到自己名下！

房子在法律上还“挂着原房主的名字”，直接买卖就像拿别人的手机去卖——程序不合法，买家也不敢接呀！

法院判过的真实案例

👉 案例1：李先生在父亲去世后，拿着公证遗嘱直接卖房。结果买家付了钱却过不了户，法院判决合同无效，李先生还得赔钱！

👉 案例2：王女士先办理了继承过户，拿到新房本后才卖房，整个交易顺顺利利。

遇到这种情况怎么办？

法小云给大家整理了一套“五步走”攻略：

第一步：确认遗嘱有效性

虽然公证遗嘱真实性高，但如果有其他继承人提出异议（比如质疑遗嘱人立遗嘱时的精神状态），可能需要通过诉讼确认。

第二步：办理继承权公证

带着这些材料去公证处：

- 被继承人死亡证明

- 房产证原件

- 公证遗嘱

- 所有继承人的身份证件

（注意：即便其他继承人放弃继承，也需要他们到场签字！）

第三步：过户到继承人名下

拿着公证书去房管局，把房子登记到自己名下，这时你才是法律认可的房主。

第四步：处理共有情况

如果房子由多人继承，需要所有继承人同意出售，并提前约定好卖房款分配比例。

第五步：正常买卖流程

现在可以像普通二手房一样挂牌交易啦！记得提前查清楚税费问题哦~

法小云特别提醒

❗ 继承过户可能涉及1%-3%的公证费

❗ 继承后再卖房，持有不满五年可能需要交增值税

❗ 如果房子是夫妻共同财产，需要先确认遗嘱是否涉及配偶份额

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法律问题看似复杂，其实找对方法就能轻松解决！咱们下期见~