遗嘱房产公证后能否进行交易？

大家好呀，我是你们的老朋友法小云~

今天咱们来聊聊一个很实际的问题：家里老人留下的房子公证完遗嘱之后，还能不能直接卖掉？这个问题听起来简单，但实际操作里可是藏着不少"小地雷"呢！

先和大家说个真实的案例：

张阿姨家兄弟姐妹四人，父母生前做了遗嘱公证，明确把房子留给张阿姨。公证完成后，张阿姨急着用钱，就和买家签了合同。没想到过户时发现，房产证还是已故父母的名字，交易直接被叫停，还差点被买家索赔违约金。

**这就引出了今天的关键知识点：

遗嘱公证≠直接交易！**

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一、法律怎么说？

根据《民法典》和《不动产登记暂行条例》，涉及遗嘱房产交易要闯三关：

第一关：继承权确认

遗嘱公证只能证明遗嘱有效，但《民法典》第230条明确：继承人需要先完成继承手续，把房子过户到自己名下，才算真正取得所有权。

第二关：产权过户

《不动产登记暂行条例》第14条规定，必须带着继承权公证书、遗嘱、死亡证明等材料，到不动产登记中心办理过户登记。

第三关：交易资格

只有房产证变成你的名字后，你才是法律认可的房主，这时候签订的买卖合同才有效哦！

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二、常见"翻车"现场

1. 多人继承未协商：

李叔家的情况就是典型案例。父亲遗嘱把房子留给他，但母亲还健在且享有1/2产权份额。李叔没和母亲办理析产就直接卖房，结果合同被判无效。

2. 特殊权利人未处理：

王先生卖房时才发现，已故父亲还有个未成年时领养的妹妹，这位"隐形继承人"的出现直接让交易搁浅。

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三、正确操作指南

遇到继承房产想交易，跟着这三步走：

第一步：开家庭会议

召集所有法定继承人（包括父母、配偶、子女），就算遗嘱指定了继承人，也要确保其他继承人明确表示放弃继承。

第二步：办理继承公证

带着这些材料去公证处：

- 被继承人死亡证明

- 亲属关系证明

- 房产证原件

- 遗嘱公证书

- 所有继承人身份证

第三步：换红本本

拿到继承权公证书后，去不动产登记中心换发新房本，这时你才是真正的房主啦！

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四、特别提醒

1. 如果房子是夫妻共同财产，生存配偶要先办理析产登记

2. 继承房产再交易时，持有时间从原房主取得房产时起算（影响税费哦）

3. 遇到其他继承人不配合，可以向法院提起继承权确认之诉

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