购买被查封房的风险和注意事项有哪些？

大家好呀，我是总在房产交易迷宫里给大家递地图的法小云~

最近后台收到好多留言问："看到查封房价格比市场价低好多，能捡漏吗？"今天我们就来聊聊这个让人又心动又忐忑的话题。

先讲个真实案例：

王先生去年花80万买了套"查封房"，签合同时卖家拍胸脯保证"一个月内肯定解封"。结果一年过去了，房子不仅没过户，还因为卖家欠了更多钱被法院拍卖了，王先生现在既拿不到房，钱也要不回来...

一、先搞懂"查封房"是啥？

简单说就是法院给房子贴了"封条"，禁止买卖、过户、抵押。就像游戏里的"冻结技能"，这时候买房子就像徒手接烫山芋！

法律小课堂

1.《民法典》第399条：被查封的房产不能抵押，买卖前必须解封

2.《城市房地产管理法》第38条：司法机关限制权利的房子不得转让

（小云划重点：就算签了合同，没解封也过不了户！）

二、买查封房的三大风险

1. 钱房两空风险：卖家要是拿钱跑路，你可能要跟其他债主排队等分钱

2. 连环查封陷阱：你以为只有1个查封？可能隐藏着N个查封等着

3. 卷入官司风暴：可能会被其他债主起诉，无辜躺枪成被告

三、安全避坑指南

1. 查家底要彻底

• 带身份证到房管局查《房屋登记簿》

• 花30块钱让中介打印《产权调查报告》

• 特别留意"限制登记情况"栏目

2. 合同要加"双保险"

• 写明："若因查封导致无法过户，卖家需3日内全额退款+赔偿20%房款

• 约定用第三方资金监管账户，解封成功再付款

3. 跟法院打交道

• 拨打12368法院服务热线核实查封信息

• 如果是准备法拍的房子，务必参加现场看样

四、已经买了怎么办？

1. 立即起诉要求解除合同（记得在知道被查封1年内行动）

2. 收集微信聊天记录、电话录音等证据

3. 可申请财产保全，防止卖家转移其他财产

小云最后唠叨：查封房就像带刺的玫瑰，想摘就得戴好法律手套。有拿不准的情况，千万别自己硬扛~

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