购买被法院查封的房产时应该考虑什么因素？

你好呀，我是陪你聊法律的朋友法小云！今天咱们来聊聊一个挺“刺激”的话题——买被法院查封的房子。

你是不是也遇到过这种情况？网上突然刷到一套比市场价低好几十万的房子，点进去一看，简介里写着“法院查封急售”。心动归心动，但心里又犯嘀咕：这种房子到底能不能买？买了会不会惹麻烦？

别急，咱们先听个真实故事：

2021年有位张先生看中一套查封房，卖家拍胸脯保证“付完钱马上解封”。结果张先生交了50万定金后，房子因为原房东欠了多个债主钱，根本解不了封。最后钱房两空，只能打官司。

为什么查封房这么“坑”？

根据《民事诉讼法》第242条，法院查封的财产不能随便买卖。而《城市房地产管理法》第38条更直接说：被查封的房产不得转让。

但现实中总有人钻空子，常见套路有：

1. 卖家隐瞒查封事实，收了钱就失联

2. 房子带着多重查封，根本解不开

3. 过户时发现房子早就被其他债主申请执行

想捡漏查封房？记住这4个保命步骤

第一步：查清“底细”

带上房产证号（或具体地址），去房管局调取《不动产登记簿》。重点看：

- 查封法院是哪家

- 查封时间还剩多久

- 有没有轮候查封（就像排队等查封）

小贴士：现在很多城市房管局官网能在线查产权状态，输入地址就能看到风险提示。

第二步：合同要加“保险栓”

千万别直接用普通购房合同！务必写明：

“本合同仅在房屋解除查封后生效，如XX日内未解封，卖方需全额退还定金并支付X%违约金”（具体比例可协商）

第三步：钱别直接给卖家

通过法院监管账户或第三方资金托管付款，确保钱在过户成功前不会被挪用。某案例中，李女士就是把钱存到法院指定账户，后来发现房子有问题，钱原路退回了。

第四步：提前联系执行法官

带着房产信息去查封法院执行局，问清楚：

- 解封需要还多少钱

- 有没有其他债权人主张权利

- 能否由你代偿债务后直接过户

重要提醒：

2023年新修订的《民事强制执行法》第45条规定，被执行人（原房东）擅自处置查封财产，可能要坐牢！所以千万别配合卖家搞“先交易后解封”的把戏。

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法小云陪你安心安家，咱们下期见！