房屋出租期间所有权转让应该如何操作？

房屋出租期间所有权转让应该如何操作？

大家好呀！我是你们的老朋友法小云~今天我们来聊个很多房东和租客都容易"踩坑"的话题：房子正在出租期间，房东突然要卖房，到底该怎么处理？最近就有位租客朋友向我吐槽："住得好好的突然要换房东，新房东会不会赶我走？"而房东朋友也在发愁："房子卖掉了，租客的押金该转给谁？"别着急，今天咱们就来掰开揉碎说清楚！

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首先带大家看个真实案例：

2021年杭州法院审理过这样一起纠纷。王先生把房子租给小李三年，半年后却把房子卖给了张女士。新房东张女士拿着房产证要求小李一个月内搬走，结果被法院判决：必须继续履行原租赁合同！

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这里涉及两个重要法律规定：

1. 《合同法》第229条明确写着："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"这就是我们常说的"买卖不破租赁"原则。

2. 《物权法》第190条也规定："订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

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实际操作中要注意这些步骤：

【房东篇】

① 提前30天书面通知租客

建议用邮政快递寄送《房屋出售告知书》，保留好签收凭证。口头通知容易留下纠纷隐患哦！

② 配合买家看房需与租客协商

法律规定租客有权拒绝频繁看房打扰，建议和租客协商固定看房时间段。

③ 押金处理要"无缝对接

建议在买卖合同中明确约定押金转交事宜，避免出现"旧房东不退，新房东不管"的尴尬局面。

【租客篇】

① 立即复印租房合同备存

建议把合同原件扫描保存到云端，同时打印纸质版放在安全处。

② 要求新房东签署《权利义务确认书》

重点确认租期、租金、押金数额，可以参照这个模板：

本人某某某自某年某月某日起承继原房主某某某与承租人某某某签订的《房屋租赁合同》项下全部权利义务。

③ 警惕"阴阳合同"陷阱

如果新房东要求重签合同，务必逐条核对条款，发现租期缩短、租金上涨等异常条款要当场提出异议。

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最后提醒大家两个关键时间点：

1. 如果租约剩余时间超过6个月，建议到房管局办理租赁备案登记

2. 房屋出售后15日内，记得督促新老房东共同办理租赁合同权利义务转移手续

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