二手房买卖纠纷中对方拒绝履行合同义务怎么办？
——法小云教你用法律保护自己的钱袋子
买房是人生大事，尤其是二手房交易，好不容易谈妥价格、签了合同，结果对方突然反悔不交房、不过户，甚至坐地起价……遇到这种糟心事，难道只能自认倒霉？
别急！法小云今天手把手教你，如何用法律武器维护自己的权益！
一、先搞懂法律怎么说
二手房买卖的核心是合同，而《民法典》合同编就是你的“护身符”！
1. 违约责任
根据《民法典》第577条，如果一方不履行合同义务，另一方可以要求对方继续履行、赔偿损失或采取补救措施。
举个真实案例：
张先生签了购房合同后，卖家突然涨价20万，拒绝过户。法院判决卖家必须按原价继续履行合同，并赔偿张先生因延迟交房产生的租房费用。
2. 解除合同
如果对方根本违约（比如明确表示不卖房），《民法典》第563条允许你解除合同，并要求赔偿。
比如李女士遇到卖家隐瞒房屋被查封的情况，导致无法过户，她成功解除合同并拿回了双倍定金。
二、遇到违约，4步走起！
第一步：稳住！先看合同
马上翻出你们的买卖合同，重点看三点：
- 交房时间、过户期限
- 违约责任条款（比如违约金比例）
- 争议解决方式（诉讼还是仲裁）
第二步：友好协商（但别傻等）
先尝试和对方沟通，可以适当让步（比如宽限几天），但注意两点：
- 所有协商内容用文字记录（微信、短信）
- 明确最后期限，比如“若3天内仍不配合过户，将采取法律手段”
第三步：律师函警告
协商无果？立刻请律师发函！
律师函的作用：
- 正式告知对方违约后果
- 为后续诉讼保留证据
- 有时能震慑对方主动履约
第四步：起诉or仲裁
如果对方仍不配合，带上这些材料去法院：
- 房屋买卖合同原件
- 付款凭证（定金、首付转账记录）
- 沟通记录（微信、短信、录音）
- 损失证明（比如租房合同、贷款利息）
法院一般会怎么判？
✔️ 能继续履行的：判令强制过户+赔偿拖延损失
✔️ 无法履行的（比如房子已卖他人）：判令退钱+赔偿差价损失
三、法小云贴心提醒
1. 签合同时就要写清楚！
- 过户时间精确到日
- 违约金建议写总房款的20%
- 明确约定律师费由违约方承担
2. 发现苗头不对，立即行动！
法律保护积极维权的人，拖得越久风险越大（比如房子被抵押、转卖）
3. 保存所有证据！
哪怕对方电话里说“明天就办”，也要补发文字确认：“您刚才电话里说明天上午9点去过户，对吗？”
四、真实案例参考
2021年杭州某案：
买家王先生付了100万首付后，卖家反悔不卖。法院判决卖家双倍返还定金40万，并赔偿房价上涨带来的差价损失28万。
2023年北京某案：
卖家拒绝迁出户口，买家起诉后，法院判决卖家每日按房款万分之一支付违约金，直到迁出为止。
遇到问题怎么办？
1. 立即咨询律师，分析合同条款
2. 评估选择“要房”还是“要钱”
3. 在律师指导下取证、发函
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（法小云温馨提示：每个案件细节不同，具体方案需结合实际情况哦~）
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